再開発前後の収支予測
以下は、ある地権者の方に教えていただいた2022年３月に準備組合から提示された資料を元にして地権者様がまとめた資料です。
再開発後に収支が良くなるとイメージしていたのですが、必ずしもそうなるとは限らないという内容になっています。
主だった資産の動きは以下になります。
① 土地を半分以上の19億円分徴収をされる
② 建物が新しくなり一部が提供される。（貸出面積が減少し、坪単価があがる）
次に月間及び年間の収支はどうなるのか比較したものが以下です。
主だった収支をまとめたものが以下になります。
① 収益（売上）が月350万円減る
② 支出（費用）が月10万円増える
③ 収支（利益）が年間で4,400万円減る
この説明を地権者からされた際に正直言葉を失いました。端的に建物が新しくなる以外にメリットがある提案ではなくデメリットを与える提案になっているからです。
結論として何のメリットがあるのか
つまりこの地権者のケースをまとめると再開発をすることで
① 土地が半分以下になることで19億円の損失がでる
② その後の収支が毎年44百万円の減少となり50年で22億円損がでる
③ 上記合計で41億円損失がでる
建物は新しくなるが再開発に同意すると上記損失が確定してしまうとのことでした。
再開発をすることにより、新しい建物にはなるが今より収支が下がり毎年損失が出る。建物を新しく作る為には、多額の資金が必要であるから土地を半分以上差し出してくださいと言われている状況とのことです。
準備組合は、本再開発事業において、各地権者の諸事情を理解してメリットを提供するように努力を行っているのか、また今の提示内容は地権者にとって不利なのではないのか深く考えさせられる内容だと思います。
準備組合が提示した内容は、机上の計算にて算出した簡易的なものだと思います。然しながらその内容は一人の地権者に毎年損失がでる内容であったことは事実であり、本提案内容は、全地権者にとってメリットのあるような提案では決してないということの証左であると考えます。
この再開発を進めていくのであれば現状の地権者に対して素晴らしいメリットを提示することからするべきではないでしょうか。
各地権者の方もどのような状況なのか非常に気になります。
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