新しい再開発モデル

地権者の方と話をする中で新しい再開発のモデルを考えてみました。

①土地は１００％地権者の所有のままにする
②事業協力者が、建物の所有権１００％を所有する（地権者は0％）
③地権者と事業協力者で土地の賃貸契約を交わす（50年※目安）

このモデルを前提にした場合、地権者の権利は守られ且つ収益も安定する素晴らしい内容になります。

イメージとしては新しくできた建物と土地を分割するのではなく広尾ガーデンフォレスト（定期借地権付分譲マンション）のように土地と建物で完全に切り分ける内容です。

メリットについて

本提案における地権者のメリットをまとめたものが以下になります。

① 地権者は土地を貸し出すだけであり資産（土地）を奪われることがない
② 地権者は、開発に携わらない為、開発リスクが0になる
③ 地権者は、空室リスクやそれに伴う高い維持管理費用の負担などの事業運営リスクが0になる

既存の再開発のモデルの問題点として、既存の事業を強制的に違うものにされてしまう。資産を半分以上奪われる。収益がさがる。開発リスクがある、新ビルにおける事業リスクがある。と様々な不安と不満があったように感じます。

新たに再開発が実行されることにより、小規模テナントへの貸し出しは基本的にできなくなり周囲の再開発状況も考え見た場合のリスクが大きいことが問題でありました。土地を貸し出すだけの内容にしてしまえば、取引先が大手事業者になることで空室リスクや未回収リスクが一気に低下することになり大きなリスク低減効果が見込めます。また既存の土地に対して将来的に適切な賃料を得ることが可能であれば労力無しに安定収入を長期的に得ることができるのです。

具体的に「地代」として事業用定期借地権（50年※目安）を前提にして考えてみた場合収入が減るのではないかという不安があります。収入は現状より減ることになる可能性はありますが、修繕費等の経費負担が減ることになるので収益は改善する可能性も考えられます。

ちなみに土地賃料はどの程度想定できるのかと言えば、「事業用の定期借地権料相場＝時価の4％~5％」程度です。

収支について

仮の数字として以前協力いただいた地権者様をモデルとして土地を全て地権者所有の状態で、提示された土地価格を時価とし、年間地代を5％で試算してみたのが以下の表です。

驚くことに今回の再開発モデルであれば、土地は奪われることなく、収入は26百万円減りますが利益は10百万円増える試算になります。

具体的な土地の価格は個別判断にはなると思いますが、新再開発モデルを実行した場合

① 資産（土地）は、保護されることになる
② 収入は、減る可能性は高いが収益は同水準以上で維持できる
③ 今の不動産賃貸事業より、事業リスクが減る。（空室、修繕、etc…）

また現在の地権者で事業を実施されている方については、新しくできたビルのテナントを借りることを条件に付与することで現在事業を継続することも可能となります。（要事業協力者の協力）

この場合、契約期間終了後は建物を取り壊して更地にすることになる為、各地権者の所持している場所で再度ビルを立て直すこともできることも可能になります。また別の建物を建てる場所として貸し出すことも可能です。

個人的に再開発をするのであればこの形が一番よいと結論づけました。
各地権者の方は既存の方法にとらわれず最適な方法を検討してみるべきだと考えます。