他エリアの再開発について

各エリアの再開発状況

渋谷駅周辺で2023年に竣工、また2024年以降に計画されている再開発によって、約10万坪ものオフィスビル床面積が供給され、その収容人数は2万7千人にも上ることを前回お伝えしました。今回は渋谷駅周辺を除く都市部の再開発の状況についてまとめたいと思います。
以下に、近年竣工済、また現在進行中の再開発計画一覧を示します。

2023年問題

20××年問題という言葉は、時にさまざまな業界で話題となりますが、不動産の分野においては2023年問題と呼ばれるものがあります。（2022年問題もありましたが、ここでは省略します。）

1つは、日本の総世帯数が2023年にピークを迎え、減少が始まることで不動産市況に影響を与えるというものです。日本の人口減少は既に始まっていますが、核家族化や一人暮らしをする高齢者の増加などの要因によって、世帯数は増加を続けていました。しかし、この傾向も2023年には終わりを迎えます。都市部に限っては、今後もまだゆるやかな上昇基調であるようですが、数年後には同様に頭打ちとなり減少を始めるとのことです。　
国立社会保障・人口問題研究所の『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2018(平成30)年推計)　https://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/t-page.asp

もう1つの2023年問題は、今回テーマとして挙げた大量の新築オフィスビルの竣工、開業についてです。6月に東京都により公表された最新の東京都のテレワーク実施率は44%（2023年5月）で前月比-2.7%でした。今回はコロナの位置づけが5類となり初めての調査でしたが、実施率は若干の減少に過ぎなかったことから、新しい働き方が定着していると言って差し支えないでしょう。コロナ渦以前ほどオフィス需要が旺盛ではないことは想像に容易いことと思います。このような状況でオフィスが大量に供給されるので、需給関係は崩れ、不動産市況が悪化することが予測されているのです。

上に示したものだけでも再開発の数は相当なものだと印象を受けますが、最近、第二の六本木ヒルズの計画も明らかになったように、今後も次々に再開発の計画が発表されていくでしょう。滅失するビルもあるので、再開発により竣工されたオフィスビルの床面積すべてが増加分と考えてはなりませんが、年平均10万坪のペースで増加が続いているとのことです。（野村不動産ソリューションズのレポートより）

事業協力者主導で宮益坂一帯をあえて巨大なオフィスビルにする必要はありますか？地権者視点であまりにもリスクが大きく、そのリスクに見合ったリターンも見込めないことは別の紙面でも述べてきた通りです。公共の利益に繋がるという考えにも疑問が残ります。すでに事業協力者と個別に交渉が行われているのであれば、それはもはや公共性を持った計画とは言えないのでしょうか。