不動産ビジネス
不動産ビジネスを考える上で、事業協力者であり且つ地権者でもあるヒューリック様の2022年12月末の有価証券報告書の数値から不動産運営のありかたで簡易的に考えてみます。
BS上の数値で見れば
固定資産 1.6兆円
有利子負債 1.4兆円
賃貸等不動産関係のある
期末時価は、1.9兆円
となっています。
時価ベース（賃貸等不動産）
有形固定資産ベース
のどちらをベースにしても
有利子負債の比率は
74％～88％であります。
ヒューリック社の不動産事業のあり方として有利子負債を70％以上活用しながら運営をしていることになります。
少なからず不動産事業をする上で自己資本は30％程度で負債を有効活用して事業運営しているということがわかります。
何故負債を用いるのかと言えば自己資本で実施すると経営効率が悪いからです。ヒューリック社はROE10％以上を定量目標として設定しており、自己資金で運営した場合、不動産収益は１０％で回らない為70％以上の有利子負債（金利1％未満）を活用することでROE10％を実現しています。
この考え方は不動産ビジネスにおける基本中の基本の考え方になります。
不動産ビジネスにおいて、負債（金融機関等からの融資）を積極的に活用することで資本効率よく（ROEを高く）運営することが経営には求められています。
再開発のモデル
では再開発のモデルにおいて何が問題なのかということですが、
「地権者は負債を用いていない」＝「自己資本」で行っているということです。
一般的な再開発のモデルは以下のようなモデルです。
前ページのヒューリック社がそうであったように自分達の資金30％～40％程度で後は、できあがる不動産から生み出される事業計画を元に資金調達して開発を行います。
ポイントは、自己資金と融資で実行し、土地及び建物の所有権は100％本人の所有です。
それと比較をして今回の再開発のモデルは以下のようなモデルです。
ちなみに事業協力者は、拠出する資金を融資で調達します。
つまり、事業協力者は融資を使ってできあがった不動産を取得し地権者は土地（資本）を差し出
し融資を受けずに本事業を実行するのです。
地権者が融資を受けずに現物出資のみで本事業を実施する。
結論として、本質的な本事業の誤りは２つです。
①現物出資のみなのでリスクがないと勘違いしてしまう。
②リスクがないと考えることで事業収支及び資金計画に興味をもたなくなる。
地権者の皆様は、本事業全体の事業収支計画を理解している人はいるのでしょうか。現物出資であろうと融資を活用するケースであろうと事業収支計画を知らずに地権者は投資をすることになるのですがそれは健全な判断なのでしょうか。
自分の大事な資産である土地を半分以上差し出すことは、融資を受けるよりリスクが高いということを理解する必要性があります。非常に大きな経営判断であるということを全員が理解するべきなのではないでしょうか。
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